Глава 4 ВЫБОР ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ РЕСТОРАНА / Купить ресторан. Продать ресторан: от создания к продаже. Купить или арендовать? У кого приобретать или арендовать? Технические требования к помещению Официальные регулирующие документы Требования к размещению Требования к условиям работы в производственных помещениях Требования к устройству и содержанию помещений Общие требования к предприятиям общественного питания Расположение помещения и его особенности всегда определяют дальнейшую успешность ресторана, потому подход к выбору необходимой площади должен быть очень взвешенным. Как правило, хорошие места встречаются не так уж часто, или стоят очень дорого – переуступка прав аренды или приобретение в собственность в ключевом проходном месте, в центре города могут обойтись не дешевле, чем покупка малого предприятия со всем оборудованием за чертой города. Проект кафе баров имеет определенные отличия, связанные с планировкой помещений. Также можно отметить, что процесс проектирования условно делится на два этапа. Также чертеж проекта кафе может использоваться в качестве базы. Компоновка складских помещений производится по направлению движения сырья и продуктов при. Устройство складов должно обеспечить: - полную . Техническое заключение на помещение, включающее в себя: план БТИ, экспликацию помещений кафе, чертеж инженерных и коммуникативных сетей, архитектурный. Наличие складского помещения и возможности беспрепятственного к нему подъезда автомашин. Компоновка складских помещений производится по направлению движения сырья и продуктов при Устройство складов должно обеспечить: - полную. Площади групп помещений: кафе -автоматов, кафе -мороженое. Поиск эффективных для построения ресторанного бизнеса мест становится сейчас все более актуальным в городах- «миллионниках». В стране уже хорошо развиты рейдерские структуры, которые нацеливают свою деятельность на приобретение в собственность и скупку прав на наиболее интересные объекты. Охота за помещением, способным приносить деньги в качестве ресторана, становится сегодня делом, требующим хороших связей, свежей информации о рынке и профессиональной ориентации. Можно подсчитать, что в большинстве случаев помещения продаются за сумму, которую мог бы получить продавец в течение 1- 1,5 лет, сдавая его в аренду. Хотя покупка помещения под ресторан – это крупное единовременное вложение средств в долгосрочное развитие бизнеса, она все же требует больших материальных затрат, поэтому рестораторы Москвы предпочитают брать помещения в аренду. Постоянные затраты на содержание ресторана в среднем на 4. Ресторатор может арендовать или купить. Анализ таких сделок показывает, что большая их часть оценивается в среднем в 3. Таким образом, при существующих прибылях подобный ресторан может окупиться в среднем за 1,5- 2 года. Закрытость информации о продающихся заведениях для внешних инвесторов вынуждает многих начинать ресторанное дело с нуля. В случае с арендой необорудованного помещения рестораторам приходится нести существенные расходы по изменению назначения помещения, перепланировке, строительству коммуникаций, изменению фасада здания, реставрации и другим работам, в результате которых выбранное помещение будет готовым для организации в нем ресторана. Именно в силу этих обстоятельств при прочих равных цен на помещения, которые уже использовались для ресторанного бизнеса, приблизительно на 2. Есть два вида собственников помещений: государство, представленное КУГИ, и частный собственник, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Найти информацию о «свободных» помещениях будущий хозяин заведения может в некоторых печатных изданиях. Например, список площадей в Петербурге, сдающихся в аренду от государства, публикуется КУГИ в каталоге «Недвижимость Петербурга», а также Фондом имущества в его бесплатном бюллетене «Вестник Фонда имущества». Почти в каждом городе работает издание по коммерческой недвижимости, где есть определенный выбор. С кем удобнее заключать сделку – с КУГИ или с частным собственником? Это вопрос неоднозначный. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Несмотря на то, что арендная ставка у КУГИ стабильно меньше рыночной, предпринимателю лучше брать помещение у собственника. Во- первых, с ним можно «поторговаться» и договориться о форме и сроках оплаты, тогда как КУГИ берет крупные штрафы за несвоевременно оплаченные счета. Самый большой плюс сотрудничества с собственником – возможность учета в стоимость аренды проводимого в помещении ремонта. А так как ремонтные сметы могут достигать весьма значительных сумм, именно здесь можно сэкономить. На государственных же площадях отделка и дорогой интерьер не засчитывается в арендную ставку, хотя по Гражданскому кодексу все отделимые улучшения (предметы, которые можно вывезти без ущерба для помещения) принадлежат арендатору на правах собственности. Но здесь есть и свои отрицательные моменты. Один из них: нежелание заключать договор на длительный период. Так как срок аренды больше одного года требует государственной регистрации в Городском бюро регистраций (ГБР), это ограничивает его (арендодателя) право собственности на сдаваемое помещение. Арендатору же подобный договор дает гарантии, что его не попросят освободить помещение даже в случае смены собственника. С этой точки зрения КУГИ сразу заключает договор аренды сроком от пяти лет. Хотя и договор с КУГИ, по мнению многих рестораторов, не является сегодня гарантией на обозначенный срок. Коррупция в госструктурах видна в этой ситуации как в капле воды: ресторатор заключил договор, но через год богатая столичная сеть предлагает за право аренды данной точки гораздо больше, и комитет в одностороннем порядке разрывает договор с прежним арендатором. Такие случаи – не редкость для Петербурга. По закону все должно происходить следующим образом. Если от бизнесменов поступает много заявок на аренду помещения, КУГИ проводит тендер (отборочный конкурс, где критериями оценки проекта выступают инвестиционные условия). Если же через месяц после предложения аренды помещением никто не интересуется, Комитет снижает арендную ставку. Если и после этого предприниматели не арендуют площадь, ее выставляют на продажу. Существует также такое понятие, как продажа прав аренды, которая осуществляется через продажу фирмы. При этой сделке меняется состав учредителей, а право аренды остается за организацией. Многие начинающие рестораторы думают прежде всего о проходимости, об имиджевом расположении ресторана, и только во вторую очередь – о технических характеристиках будущего заведения. Специалисты по коммерческой недвижимости часто, наоборот, считают вопрос технической оснащенности и подготовленности ключевым. В идеале общая площадь помещения для будущего ресторана должна составлять около 2. Это связано с тем, что по нормам СЭС любое предприятие общепита с собственным производством обязано иметь большую кухню, разделенную на несколько цехов: горячий, где готовятся горячие блюда, холодный – для приготовления салатов и закусок, овощной и другие цеха. Причем только одна треть всей площади заведения выделяется под торговый зал. Должен быть предусмотрен также отдельный гардероб и санузел для персонала. Есть небольшие заведения общепита, площадью 8. В этом случае в кафе привозятся уже готовые продукты (полуфабрикаты), которые затем подогреваются. Рынок полуфабрикатов на сегодняшний момент еще не слишком развит, поэтому в отношении продуктов такая точка получается более затратной. Важная характеристика – электромощность помещения. Чтобы поставить в заведении метражом 2. Это классическая проблема для центральных районов города: получить необходимую мощность в некоторых местах не представляется возможным, поскольку нельзя провести дополнительные коммуникации. В других случаях это возможно, но стоит довольно дорого. На начало 2. 00. 7 года расценки на подключение у монополиста составляли 1 к. Вт – 1 тысяча у. Чтобы оценить, сколько электроэнергии требуется ресторану, достаточно посмотреть на усредненный список энергозависимого ресторанного оборудования. Пароконвектомат – 1 шт. Плита с духовкой (4 конфорки) – 1 шт. Жарочная поверхность – 1 шт. Фритюрница – 1- 2 шт. Холодильный стол (гастронормированный) – 1 шт. Тепловой стол сквозной – 1 шт. Холодильный шкаф с морозильным отделением – 1 шт. Морозильная камера – 1 шт. Холодильная камера – 1 шт. Посудомоечная машина – 1 шт. Микроволновая печь – 1 шт. Льдогенератор – 1 шт. Миксер- блендер – 1 шт. Соковыжималка – 1 шт. Это лишь необходимое оборудование для кухни. Не забывайте, что есть еще холодильное оборудование в баре, кофе- машина, отдельные мощности для подключения светового и музыкального оборудования в зале. Дефицит электромощностей – следствие того, что энергетика города многие годы не развивалась и безнадежно отстала от потребностей коммерческой сферы Петербурга. Возможно, в будущем эти проблемы не будут столь болезненными, так как на ближайшие 2. В других городах можно ожидать развитие по такому же сценарию, и на сегодняшний момент сложности с электроэнергией обязательны почти для любого предпринимателя. Кроме необходимого количества электромощности, надо учитывать, что для ресторанов есть требования к вентиляции. По нормам СЭС в любом заведении общепита должна быть установлена вытяжная вентиляция, выведенная на крышу здания. В противном случае, если кухонный воздух будет просто «выдуваться» на улицу, это окажет негативное воздействие на жителей верхних этажей и прохожих. Кроме того, с точки зрения заботы о жильцах, ни одному ресторану, работающему допоздна или круглосуточно, не обойтись без звукоизоляции. Выбор помещения и определение его пригодности зависит от многих факторов: требования к помещению (составу помещений), предъявляемые к выбранному типу и классу предприятия, требования, предъявляемые к производственным помещениям согласно проекту установки технологического оборудования, общие требования, указанные в нормативных документах, которыми будут руководствоваться инспекционные организации при оформлении разрешительной документации. Приведем основные документы, содержащие эти требования. СНи. П 2. 0. 8. 0. Общественные здания и сооружения». СНи. П 2. 0. 9. 0. Административные и бытовые здания». СНи. П «Предприятия общественного питания». СНи. П «Естественное и искусственное освещение. Нормы проектирования». Сан. Пи. Н 4. 2- 1. Санитарные правила для предприятий общественного питания, включая кондитерские цехи и предприятия, вырабатывающие мягкое мороженое». СНи. П 2. 0. 4. 0. Внутренний водопровод и канализация зданий». Ввод в эксплуатацию помещений, предназначенных для производства хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий, должен осуществляться при обязательном участии представителей Государственного санитарно- эпидемиологического надзора Российской Федерации.
0 Comments
Leave a Reply. |
AuthorWrite something about yourself. No need to be fancy, just an overview. Archives
December 2016
Categories |